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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　貝塚市役所

神前登記共同事務所は、貝塚市を中心に「地域社会に密着しあなたの権利と財産を守る登記の専門家」として、表示に関する登記、権利に関する登記、商業・法人登記のほか、これらに付随するさまざまな業務を行っています。土地家屋調査士、司法書士、測量士、測量士補、土地区画整理士が在籍しています。

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一口に登記といっても、ピンとこない方もおられるかも知れません。少し、業務の内容をご説明します。

登記には、表示に関する登記、権利に関する登記、商業・法人登記の種類があります。表示に関する登記は、土地家屋調査士が専門に行います。権利の登記、商業登記は、司法書士が専門に行います。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　測量もするよ！

［表示に関する登記］

大きく分けて、土地に関するものと建物に関するものがあります。例えば、建物を新しく建築した場合、出来上がったばかりの建物は、生まれたての赤ちゃんと同じで、どこにもその記録がありません。したがって、その建物が①どこにあり（住所地番）　②どんな種類で（居宅とか店舗とか）　③どんな構造で（木造とか鉄骨造りとか、屋根はかわらぶきとかスレートぶきとか、何階建てで地下はあるのかないのかとか）　④面積はどれくらいあるのか　⑤所有者は誰なのか　といった情報を登記記録と呼ばれる国の台帳に「登録」する必要があります。この作業が表題登記と呼ばれるもので、所有者には不動産登記法という法律により、申請義務が課されています。

その他、建物を取り壊したり（滅失登記）、増築したり（床面積変更登記）等々、これらの複合したケースとして色々なパターンが考えられます。

土地の場合は、建物と異なり新しく作られるというケースはほとんどありません。もちろん、海を埋め立てたりして新しく土地ができるケースはゼロではありませんが。土地の表題登記で最も多いのは、いわゆる法定外公共用地、一般に里道敷とか水路敷とか呼ばれていますが、（これらは道路法、河川法という法律の適用を受けない道路であり河川です。したがって、法定外と呼ばれています。元々は国有地であるとされていましたが、ほとんどが地元の市町村に譲与されました。）を買い取るような場合です。元々が登記の無い法定外の土地であったため、表題登記が必要となるわけです。

土地で多いのは、一筆（土地を数える単位は「筆」です。）の土地を、幾つかに分割したり（分筆登記）、逆に幾つかの土地を、一つにまとめたり（合筆登記）といったケースでしょう。後の権利登記の所で説明しますが、現在の不動産登記法は原則として、土地の一部についての権利登記を認めていません。だから、一筆の土地を二人で分けようといった場合には、土地の「地番」そのものを二つに分ける必要があります。これが分筆登記です。そのためには、土地を測量した図面（地積測量図）の添付が必要で、この際、隣の土地との「境界」が問題になります。詳しい事はここでは省きますが、隣の土地の地主さんとの境界の立会、道路管理者等との立会が最低限必要になります。各土地により、必要とされる手続きが異なる事が予想されるので、具体的な事例についてはご相談いただきたいと思います。

その他、土地の種類（宅地とか雑種地とか田とか）を別のものに変更する手続き（地目変更登記）があります。

［権利に関する登記］

大まかにいえば、不動産に関する権利に関する事項を登記記録に登記する手続きです。権利と言ってもいろいろありますが、多いのは所有権に関するものでしょうか。一般には名義変更と呼ばれているケースも多いようです。所有権の登記は、その原因によってパターンが分かれます。所有権保存、相続、贈与、売買…..とその原因はさまざまです。上の表示に関する登記で述べた、新築された建物の表題登記が終わったとします。この登記記録には、表題部所有者が記載されています。ただ、ここがややこしいところで、この所有者は、厳密には第三者に所有権の対抗力を持つ所有者とは認められず、この対抗力を獲得するためには、所有権保存登記という登記を受けなければなりません。保存登記というのは最初にする所有権の登記なわけです。

相続、贈与、売買等はそれを原因とする所有権移転登記を行います。登記だけではなく、それに伴う税金の問題、不動産登記法以外の法律の問題等いろいろなケースが考えられます。

例えば、土地を購入してその上に建物を建てるために、銀行等から融資を受ける。このような場合には、銀行（最近は保証会社でしょうか）を権利者とする抵当権設定登記が必要になります。また、これらの債務を完済した時には抵当権の抹消登記が必要になります。まずは、一度ご相談ください。

［会社・法人登記］

例えば株式会社であれば、定期的に役員変更の登記をしなければなりません。この場合にも、株主総会や取締役会の議事録が必要になります。また、新しく会社を起業する場合には、まず、会社の憲法ともいえる「定款」を公正証書として作成する必要があります。

会社の実情によりいろいろなケースが考えられますが、ご相談いただければ各段階においてご協力させていただきます。

［その他］

例えば、家を新築しようとして建築確認申請を提出したら、前方の道路との境界明示が必要だと言われた。このようなケースも多いと思います。「土地の境界の確認」は土地家屋調査士の専属業務ともいえるもので、当該土地の測量（現況測量が必要です。）から境界明示の手続き、その手続きの結了まで、土地家屋調査士がお引き受けします。

その他、いろいろなケースがあると思います。もし、気になる事がおありなら、まずご相談ください。